Airbnb provizija s 3% na 15,5%: što se mijenja za iznajmljivače?

Važno za samostalne Airbnb domaćine

Godinama ste navikli postaviti cijenu i na obračunu vidjeti relativno mali odbitak za Airbnbovu naknadu domaćina. Ako se umjesto približno 3% od iste osnovice odbija 15,5%, razlika je odmah vidljiva na isplati. To opravdano otvara pitanje: treba li promijeniti cijene i koliko?

Najvažnije je razumjeti da se mijenja i raspored naplate između gosta i domaćina. U podijeljenom modelu dio naknade snosi gost, povrh osnovice rezervacije. Zato usporedba samo dviju stopa ne pokazuje cijelu ekonomiku boravka.

Provjereno 26. listopada 2026.: Airbnb u aktualnoj službenoj uputi navodi postupni prelazak svih domaćina smještaja na jedinstveni model naknade. Nakon prelaska novi model primjenjuje se na nove rezervacije; prethodno ugovorene rezervacije ostaju nepromijenjene. Točan datum i stopu provjerite u obavijesti i obračunu svojeg računa. [1]

Samostalno upravljanje oglasom zato ne treba promatrati kao trajno jamstvo zadržavanja stope od 3%. Ovaj vodič pokazuje kako pripremiti vlastitu računicu, uz jasno odvojene ilustrativne iznose od stvarnih uvjeta računa.

01 — Što znače podijeljena i jedinstvena naknada?

U podijeljenom modelu Airbnb naknadu plaćaju domaćin i gost. Većina domaćina u tom modelu plaća 3%, uz iznimke. U jedinstvenom modelu cijela se naknada odbija od domaćinove isplate; većina plaća 15,5%, ali postoje druge stope. Osnovica obuhvaća cijenu noćenja i naknade domaćina, uz isključenja definirana Airbnbovim pravilima. [1]

Izraz „jedinstvena naknada” ne znači da porezi, druge ugovorene usluge ili svi poslovni troškovi nestaju. Također ne znači da će svaka rezervacija na svakom računu imati točno 15,5% ukupnog odbitka nakon poreza i svih prilagodbi.

02 — Na koga se promjena odnosi i kada?

Aktualni smjer prelaska obuhvaća i tržište domaćina smještaja koji sami vode oglase. Samostalni domaćin, profesionalni upravitelj i korisnik softvera nisu ista kategorija za svaku poslovnu odluku, ali naziv načina rada sam po sebi ne određuje konačan obračun računa.

Airbnbova objava, ažurirana 13. listopada 2026., zasebno opisuje prelazak korisnika softvera za upravljanje objektima koji još nisu bili u jedinstvenom modelu, s datumom 13. listopada. To nije potvrda istog roka za svakog samostalnog domaćina u Hrvatskoj. [2]

Pripremite obavijest koju ste dobili za svoj račun i provjerite tri podatka: datum promjene, obuhvaćene oglase i pravilo za nove rezervacije. Ako nešto nije jasno, zatražite pojašnjenje Airbnbove podrške prije masovne promjene cjenika.

03 — Što se događa ako ne promijenite cijenu?

Prvi primjer promatra samo naknadu domaćina. Pretpostavljamo osnovicu rezervacije od 200 eura, staru stopu od 3% i novu od 15,5%. PDV, druge poreze, dodatne naknade i ostale troškove ovdje ne računamo. To nije prikaz ukupne cijene koju je gost plaćao u starom modelu.

Ako osnovica ostane ista, razlika iznosi 25 eura. Usporedba je korisna kao upozorenje da staru postavljenu cijenu treba provjeriti. Ne dokazuje da se ukupni trošak istog putovanja za gosta povećao za isti iznos.

Kod stvarne rezervacije usporedite razradu cijene i dokumentaciju naknade. Sama bankovna isplata ne objašnjava nužno sve stavke i nije zamjena za evidenciju prihoda i troškova.

04 — Zašto nije dovoljno podići cijenu za 12,5%?

Razlika između 3% i 15,5% iznosi 12,5 postotnih bodova. To nije isti izračun kao potreban postotak povećanja cijene za očuvanje istog iznosa nakon naknade.

Nova se stopa primjenjuje i na povećani dio cijene. Zato je u modelu bez dodatnih poreza i troškova potrebna formula:

Nova osnovica = stara osnovica × (1 − stara stopa) ÷ (1 − nova stopa)

Za prethodni primjer:

200 × 0,97 ÷ 0,845 = približno 229,59 €

To je povećanje osnovice za približno 14,79%. Zbog zaokruživanja obračuna moguća je mala razlika u centima.

Računica pokazuje kako očuvati promatrani iznos, ali nije preporuka da svaki objekt automatski poskupi za 14,79%. Tržišna odluka zahtijeva usporedbu cijene koju gost plaća, potražnje i vrijednosti ponude.

05 — Usporedite ukupnu cijenu gosta, a ne samo svoj cjenik

Pretpostavimo radi objašnjenja da je stara osnovica 200 eura, a gostov dio naknade u promatranom starom modelu iznosi 15%, odnosno 30 eura. To je zadana pretpostavka, ne univerzalna Airbnbova stopa.

U tom primjeru gost plaća 230 eura, dok domaćinu nakon njegove naknade od 3% ostaje 194 eura. Ako nova osnovica iznosi 230 eura, a jedinstvena naknada 15,5%, domaćinu ostaje 194,35 eura. Primjer zanemaruje poreze i druge stavke u oba scenarija.

Dakle, povećanje osnovice s 200 na 230 eura ne mora značiti povećanje ukupne cijene gosta u istoj mjeri: u starom modelu gost je već imao svoj dodatni dio naknade. Stvarna usporedba ovisi o razradi konkretne rezervacije.

Airbnb omogućuje pregled cijene za gosta i procijenjenog iznosa za domaćina. Za odluku provjerite odabrane datume, broj gostiju i cijeli boravak, ne samo procjenu jednog noćenja. [3]

06 — Što promjena znači za 3.000 i 50.000 eura prodaje?

Sljedeći model zadržava istu osnovicu i isti obujam prodaje. Prikazuje učinak dviju pretpostavljenih stopa domaćina, prije PDV-a i drugih stavki. Ne predviđa koliko ćete rezervacija dobiti niti ukupan prihod gosta u starom modelu.

To nisu iznosi dobiti: čišćenje, režije, održavanje i drugi troškovi tek slijede. Tablica pokazuje zašto je ostavljanje cijena bez provjere važno poslovno pitanje, posebno za vlasnika kojem većina prodaje dolazi iz jednog kanala.

Ako nakon promjene cijene ostvarite drukčiji broj noćenja, tablica se više ne može primijeniti bez prilagodbe. Potrebno je računati ostvarenu prodaju, a ne samo promijenjeni cjenik.

07 — Kako PDV može promijeniti računicu?

Airbnb navodi da, gdje je primjenjivo, prikazana naknada uključuje PDV. Njegove upute također razlikuju naplatu poreza preko platforme i moguće obveze vlastitog obračuna, ovisno o okolnostima. Na prikazani postotak nemojte automatski ponovno dodavati PDV. [1, 4]

Za hrvatskog iznajmljivača treba provjeriti konkretan račun, podatke za PDV i primjenjivi porezni status. PDV identifikacijski broj nemojte izjednačavati sa zaključkom o svim ostalim obvezama ili pravu na odbitak. Aktualnu primjenu potvrdite s računovođom ili Poreznom upravom; njezino starije mišljenje objašnjava obračun na usluge stranog posrednika, ali upozorava na potrebu uvažavanja kasnijih izmjena propisa. [5]

Zaseban hipotetski primjer: PDV predstavlja dodatni trošak

Pretpostavljamo da su stope od 3% i 15,5% bez PDV-a, da se na naknadu dodatno obračunava 25% PDV-a i da domaćin nema pravo na njegov odbitak. Ovo nije pretpostavka koja vrijedi za svaki Airbnb račun.

U ovom modelu očuvanje iznosa od 192,50 eura traži osnovicu od približno 238,76 eura, odnosno oko 19,38% više od 200 eura. Formula glasi:

200 × (1 − 0,03 × 1,25) ÷ (1 − 0,155 × 1,25)

Ako se PDV izravno ne odbija u istoj isplati, prikazana isplata i iznos koji ostaje nakon podmirenja PDV-a mogu biti različiti. Zato zaključak ne donosite samo iz broja u aplikaciji.

08 — Provjerite naknadu za čišćenje i dodatne stavke

Nemojte računati naknadu samo na dio rezervacije koji odgovara noćenjima ako se na vašem računu primjenjuje i na druge naknade domaćina. Osnovicu provjerite prema službenoj razradi. [1]

Hipotetski, ako stavka čišćenja od 100 eura ulazi u osnovicu stope od 15,5%, na taj dio otpada 15,50 eura naknade. Ostaje 84,50 eura prije poreza i drugih stavki. Ako stvarno čišćenje košta 100 eura, razliku trebate uključiti u cjelokupnu ekonomiku boravka.

Rješenje nije nužno povećati zasebnu naknadu čišćenja. Promatrajte ukupnu cijenu i konkurentnost kratkog boravka. Obvezne stavke prikazujte i naplaćujte u skladu s pravilima platforme; dodatnu naknadu ne nadoknađujte neprijavljenim zahtjevom gostu.

09 — Popusti mogu promijeniti učinak novog cjenika

Ako samo povećate osnovnu cijenu, a ne provjerite tjedne, mjesečne i druge primjenjive popuste, rezultat može odstupati od plana.

Pretpostavimo osnovicu od 1.000 eura prije popusta. Uz zadani popust od 10% osnovica pada na 900 eura. Ako se u ovom primjeru naknada od 15,5% obračunava na 900 eura, iznosi 139,50 eura, a nakon nje ostaje 760,50 eura. PDV i ostale stavke nisu uključeni.

10 — Ne mijenjajte već potvrđene dogovore kao novi cjenik

Razdvojite cjenik za buduće rezervacije od uvjeta već potvrđenih boravaka. Provjerite obračun na stvarnim primjerima i nemojte staru rezervaciju tumačiti prema novom modelu samo zato što gost dolazi nakon promjene.

Ne tražite od gosta dodatnu uplatu kako biste pokrili vlastitu pogrešnu pretpostavku o proviziji. Pitanja o promjeni ili otkazivanju rješavajte kroz pravila rezervacije i službenu podršku. Plan prilagodbe gradite na pravilno postavljenoj budućoj ponudi.

11 — Prilagodite kanal, a ne automatski cijelo poslovanje

Airbnb, Booking.com i vlastiti web imaju različite naknade i uvjete. Usporedite usporedivu ponudu na svakom kanalu: isti objekt, datume, broj gostiju, uključene stavke i pravila.

Nemojte isti postotak poskupljenja automatski primijeniti na vlastiti web ako se njegov trošak nije promijenio na isti način. Istodobno, izravna prodaja ima troškove izrade i održavanja weba, promocije, naplate i komunikacije.

Vlastiti kanal može biti dio smanjenja ovisnosti, ali treba ga razvijati dopuštenim putem. Postojeće upite i rezervacije s Airbnba ne preusmjeravajte izvan platforme protivno njezinim pravilima. [6]

Plan provjere za samostalnog domaćina

Najčešća pitanja

Znači li to da mi Airbnb sada uzima pet puta više ukupne vrijednosti istog putovanja?

Iz samog odnosa 3% i 15,5% to se ne može zaključiti. Uspoređujete domaćinov dio stare naknade s cijelom novom naknadom. Treba pogledati i ono što je prije plaćao gost te osnovicu na kojoj se stope obračunavaju.

Trebam li odmah povisiti sve cijene za 15,5%?

Ne prema samom postotku iz naslova. Najprije provjerite svoj model, datum primjene, porezni tretman i cijenu gosta. Referentni izračun očuvanja promatranog iznosa zatim usporedite s tržištem i poslovnim ciljem.

Vrijedi li nova stopa i za ranije potvrđene rezervacije?

Airbnbova aktualna uputa razlikuje rezervacije nastale prije i nakon prelaska. Provjerite datum ugovaranja i stvarni obračun te kontaktirajte podršku ako postoji odstupanje. [1]

Je li 15,5% već s PDV-om?

Ne zaključujte univerzalno iz naslova. Provjerite kako je naknada prikazana na vašem računu i postoje li zasebne porezne obveze. Ako prikaz već uključuje PDV, ponovno uvećavanje istog iznosa za PDV daje pogrešan rezultat. [1, 4]

Tri primjera: prije i poslije

Kontrolni popis: jeste li spremni za svoj obračun?

• Pročitao sam obavijest za svoj račun.
• Znam datum primjene na svoje oglase.
• Razlikujem datum rezervacije i datum boravka.
• Razumijem razliku dvaju modela naknade.
• Provjerio sam stvarnu stopu na svojem obračunu.
• Znam na koje se stavke naknada primjenjuje.
• Razlikujem osnovicu od ukupne cijene gosta.
• Provjerio sam uključuje li prikazana naknada PDV.
• Potvrdio sam zasebne porezne obveze prema svojem statusu.
• Izračunao sam referentnu novu cijenu.
• Provjerio sam popuste i kratke boravke.
• Usporedio sam nekoliko stvarnih scenarija boravka.
• Ne mijenjam stare dogovore prema novom cjeniku.
• Troškove drugih kanala procjenjujem zasebno.
• Pratim stvarni rezultat novih rezervacija.

Povežite sljedeći korak

Za širu poslovnu sliku pročitajte kako odrediti cijenu najma vile i kako razvijati izravne rezervacije.